大工22春《房地产估价》离线大作业及要求[答案]

大工22春《房地产估价》离线大作业
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注意事项：
独立完成作业，不准抄袭其他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！

一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）
题目一：市场比较法及其应用
（1）市场比较法的基本理论   （30分）
该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。
（2）市场比较法具体应用     （50分）
该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目二：收益法及其应用
（1）收益法的基本理论      （30分）
该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。
（2）收益法具体应用       （50分）
该部分内容要求学生采用收益法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用收益法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用收益法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用收益法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目三：成本法及其应用
（1）成本法的基本理论       （30分）
该部分内容要求介绍成本法的含义、成本法适用的估价对象和条件、成本法估价的操作步骤等。
（2）成本法具体应用         （50分）
该部分内容要求学生采用成本法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用成本法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用成本法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用成本法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目四：假设开发法及其应用
（1）假设开发法的基本理论       （30分）
该部分内容要求介绍假设开发法的含义、假设开发法适用的估价对象和条件、假设开发法估价的操作步骤等。
（2）假设开发法具体应用         （50分）
该部分内容要求学生采用假设开发法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用假设开发法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用假设开发法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用假设开发法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（直接在本题下面空白处作答）（20分）







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大工21春《房地产估价》在线作业2

试卷总分:100  得分:100

一、单选题 (共 5 道试题,共 30 分)

1.（ ）是将待估房地产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

A.成本法

B.市场比较法

C.假设开发法

D.长期趋势法

 

2.（ ）是指将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点时的价格。

A.交易情况修正

B.交易状况修正

C.交易日期修正

D.交易原则修正

 

3.应用市场比较法估价时，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（  ）倍范围内。

A.1—3

B.0.5—2

C.1—4

D.2—3

 

4.最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是（ ）。

A.成本法

B.市场比较法

C.假设开发法

D.长期趋势法

 

5.采用（ ）求得的房地产价格又称比准价格。

A.成本法

B.市场比较法

C.假设开发法

D.长期趋势法

 

二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)

6.对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括（ ）。

A.形状

B.外观配套设施

C.环境景观

D.地势

E.开发程度

 

7.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（ ）等相同或相似的房地产。

A.区位

B.用途

C.权利性质

D.总价

E.外观

 

8.求取建筑物折旧的方法主要有（ ）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分项法

D.市场提取法

E.指数调整法

 

9.下列选项中，属于房地产状况调整的方法有（ ）。

A.直接比较调整

B.间接比较调整

C.总价调整

D.单价调整

E.减法调整

 

10.在比较法中，提高估价精度的一个基本保证，是指搜集的交易实例的内容信息要（ ）。

A.针对

B.独特

C.准确

D.完整

E.真实

 

三、判断题 (共 10 道试题,共 30 分)

11.收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。

 

12.应用成本法估价时须用实际成本，不能用客观成本。

 

13.成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取待估房地产的价值。

 

14.成本法的操作过程中，“开发利润”是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。

 

15.运用成本法估价时首先需要搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料。

 

16.对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。

 

17.收益性房地产的价值高低主要取决于未来净收益的大小、获得净收益的可靠性以及获得净收益期限的长短等三个因素。

 

18.市场比较法特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。

 

19.交易日期修正指将可比实例在其估价时点时的价格修正为成交日期时的价格。

 

20.交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法两种。

 

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