![大工23春《房地产开发与经营》在线作业1[答案][答案]](/uploads/allimg/240110/48a002961ecf495600bf46912ee5b1b9.jpg)
正确答案:A
正确答案:D
试卷总分:100 得分:100
一、单选题 (共 5 道试题,共 20 分)
1.获取土地使用权，进行征地、拆迁、安置、补偿是()阶段的主要工作。
A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设
D.租售
正确答案:C
2.契税的纳税义务人为( )。
A.房地产的出售人
B.房地产的购买人
C.房地产的使用权人
D.房地产的出租人
正确答案:D
3.（ ）属于房地产的范畴并是其中最重要的组成部分。
A.土地
B.在建工程
C.居住物业
D.商业物业
正确答案:D
4.（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。
A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
正确答案:B
5.政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资能显著地提高附近房地产的价值，这主要是由于房地产投资具有（ ）。
A.位置固定性
B.各异性
C.适应性
D.相互影响性
正确答案:A
大工23春《房地产开发与经营》在线作业1[答案]多选题答案
正确答案:C
二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)
6.影响房地产市场供给变化的因素包括( )。
A.价格
B.房地产开发成本
C.政府政策的变化
D.对未来的预期
正确答案:B
7.房地产泡沫产生的成因包括( )。
A.土地的有限性和稀缺性
B.投机需求膨胀
C.城市进程快
D.金融机构过度放贷
正确答案:C
8.土地的社会特性包括( )。
A.区位性
B.不可移动性
C.多种用途性
D.经济效益性
正确答案:B
E.商品性
9.旧区改造与新区开发相比，有( )特点。
A.土地费用高
B.受周围环境制约少
C.拆迁安置补偿费低
D.规划条件苛刻
正确答案:B
E.所处区位优越
10.下列关于房地产市场自然周期循环的表述中，正确的有( )。
A.自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底
B.在自然周期的第二个阶段，需求继续上涨，空置率继续下降
C.在房地产周期循环的最高点，空置率最高
D.在房地产周期循环的最低点，空置率最高
正确答案:A
E.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
三、判断题 (共 10 道试题,共 40 分)
11.位置选择无论是对开发商、还是置业投资者和租客，都事关重大，在很大程度上决定着投资的成败。
12.土地的“七通一平”指通给水、通排水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整。
正确答案:A
13.从事房地产商品的生产与经营活动，必须密切关注政府的相关政策及其发展变化。
14.区域性是房地产市场具有的一个特点。
15.居住建筑面积密度指居住建筑对居住用地的覆盖率。
16.房地产供给曲线通常向下倾斜，即斜率为负。
17.房地产开发企业在商品房交付使用时，只需向购买人提供住宅质量保证书。
21.消费者预期未来住宅价格上涨，则会增加对当前住宅的需求。
19.问卷设计中问句设计应避免含意不清的字眼。
20.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。
大工23春《房地产开发与经营》在线作业1[答案]历年参考题目如下：
《房地产开发与经营课程设计》要求
《房地产开发与经营课程设计》是大连理工大学网络教育学院工程管理专业开展的一项实践教学环节，是理论联系实践的纽带和桥梁，是培养学生综合运用所学知识解决实际问题的有效手段。该课程设计要求如下：
1．要求学生围绕自己选定的某一具体的住宅开发项目进行前期策划，其课程设计具体内容包括项目概况、项目SWOT分析、项目市场细分、目标市场选择与市场定位等，详见课程离线作业中上传的《房地产开发与经营课程设计模板》。
2．要求学生必须按照《房地产开发与经营课程设计模板》提供的格式和内容进行课程设计，完成课程设计模板提供的全部课程设计内容，字数要求达到2000字以上。
3．学生在进行课程设计的过程中，有问题可通过问答管理答疑。
4．学生提交本课程设计形式
学生需要以附件形式（附件的大小限制在10M以内）将完成的课程设计上传至课程平台中的“离线作业”模块。
5．课程设计批阅
老师会在离线作业关闭后集中批阅课程设计，在离线作业截止时间前不进行任何形式的批阅。
注意：
本课程设计应该独立完成，不准抄袭他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计。
大连理工大学网络教育学院
2020年11月
网络教育学院
《房地产开发与经营课程设计》
题 目：住宅开发项目前期策划
学习中心：
专 业： 工程管理
年 级： 年 春/秋 季
学 号：
学 生：
指导教师： 宋春红
1 项目概况
项目概况需简单介绍开发项目基本情况，如项目坐落位置、地块用途、地块形状、地块占地面积等；项目规划限制条件，如地块容积率要求、地块建筑密度要求、地块绿化率要求等。最好配上项目平面位置图。
2 项目SWOT分析
SWOT分析中的“S”指优势（Strength）；“W”指劣势（Weakness）；“O”指机会（Opportunity）；“T”指威胁（Threat）。
项目SWOT分析是将项目内部条件和外部环境各方面内容进行综合和概括，进而分析项目拥有的优势和劣势、面临的机会和威胁的一种方法。其中，优劣势分析主要着眼于项目自身的条件及其与竞争性项目的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对项目的可能影响。
通过对项目进行SWOT分析，明确项目的优势、劣势、机会与威胁，作为后面项目STP策划的重要依据。
2.1 S （优势）
和竞争性项目相比，分析项目自身存在哪些优势？
比如地块开发条件优势、地理交通优势、配套设施优势、品牌开发商带来的优势、产品规划设计带来的优势等。
2.2 W （劣势）
和竞争性项目相比，分析项目自身存在哪些劣势？
2.3 0（机会）
分析外部环境为项目带来哪些机会？
机会即项目面临的潜在机遇，未来可转变为提高项目竞争力的条件。机会通常从近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程、政府的税收优惠政策、土地审批政策所带来的机会、政府市政规划带来的机会等方面分析。
2.4 T （威胁）
分析外部环境为项目带来哪些威胁？
威胁即危及项目的外部因素，未来可转变为使项目处于劣势的条件。
威胁通常主要从市场竞争的激烈程度、客户群购买力水平的高低和土地获取难度的高低等方面分析。
3 项目STP策划
项目STP策划（市场细分Segmentation、目标市场选择Targeting及市场定位Positioning）是住宅开发项目前期策划的主要内容。
3.1 住宅市场细分
住宅市场是由若干购买者组成的，他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了住宅市场细分的依据。住宅市场细分就是从住宅购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将住宅市场划分为若干个子市场的行为。
一般可按住宅市场客户群体特征如年龄、收入、家庭规模、购买动机、购买能力等对住宅市场进行细分,比如按客户购买力可将住宅市场划分为中低购买力市场、中端购买力市场、中高购买力市场、高端购买力市场四类细分市场。要求详细描述各细分市场的客户群体特征。
3.2 项目目标市场选择（项目目标客户选择）
项目目标市场选择即选定项目的目标客户群，就是在对各类住宅细分市场进行评估的基础上，选择某一类或某几类住宅细分市场作为本项目的目标市场（目标客户）。
评估细分市场的目的是为了辨别哪些细分市场可以进入，主要考虑细分市场的规模及增长率、细分市场结构的吸引力、细分市场所需资源条件与开发商资源条件比较、细分市场与开发商战略发展目标的一致性等四个方面的评价。
3.3 项目市场定位
项目市场定位是指开发商在对项目目标市场需求以及竞争产品属性进行分析的基础上，设计出自己的产品和形象，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。
住宅项目市场定位主要进行项目档次定位、项目主题定位、项目产品定位。
3.3.1 项目档次定位
项目档次定位主要确定拟建项目的档次。例如，对住宅开发项目来说，是建普通住宅、还是建高级住宅或顶级豪宅。项目档次定位需要从项目可利用的资源出发，同时既要尽量避免竞争，又要有市场空间。在确定房地产开发项目的档次时，应对该定位进行解释，说明如此定位的理由。
3.3.2 项目主题定位
项目主题定位是对拟建项目提出的一种概念和意图，是一种可以为人们切实感知的生活方式和居住理念。
3.3.3 项目产品定位
项目产品定位主要确定项目拟开发什么样式的产品，即根据拟开发产品限制条件，制定具体的产品定位方案和定位策略。
项目产品定位一方面要根据拟开发产品限制条件，如土地区位条件、城市规划限定条件、目标顾客需求、资金供应、房地产市场条件、开发商思维等；另一方面要遵循土地的最高最佳使用原则，来选择最合适的产品样式。
项目产品定位内容主要包括建筑风格选择、建筑选型、户型配比等。
大工23春《房地产开发与经营》在线作业1[答案][答案]相关练习题：
2、行政系统功能得到较为完善的发挥，行政效能达到相当的高度是政府改革进程的哪个阶段（ ）。
美感欣赏活动的深层心理特征有（ ）
根据内外均衡理论,内部平衡是指 ( )
若X是中序线索二叉树中一个有右子女的结点，且X不为根，则X的中序后继为 ( )。
1 、绘制下列函数的对数幅频渐近特性曲线： （10分）
( )指50年设计基准期内出现次数最多的地震烈度,超越概率63%。
导致CRM实施成功率低的原因包括（）。
设寄存器位数为8位，机器采用补码形式（含一位符号位）。对应于十进制数-38，寄存器内为______。
用药差错的含义，不包括（ ）。
JK触发器的输入J和K都接高电平上，如果现态为Qn＝0，则其次态应为_________。
根据碱基配对的规律（互补原则），与腺嘌呤（A）配对的是：
公司人格否认制度的特征是（）。
领导者只要拥有职权，就会对下属有激励力和鼓舞力。
买方信贷额度一般占贸易合同总额的（ ）。
山地按地貌形态的分类是（ ）。
（ ）是决定个性的核心品质。
12、通过具体的数值形式，反映林业生产中的技术应用或技术要素组合在劳动消耗和劳动占用同劳动成果之间的对比关系，称为（）
旅游产品的价格通常涉及两种类型,分别是()。
艾伦?凯1907年在布鲁塞尔创办了包括幼儿园和小学在内的“生活学校”。
在现金流量表补充资料中，要求列示的不涉及现金收支的重大投资和筹资活动主要有（ ）。
A因素有4个水平 ，B因素有2个水平， 实验重复3次， 若采用完全随机实验设计，全部实验共有（ ）。
实事求是，是毛泽东同志用中国成语对辩证唯物主义和历史唯物主义世界观和方法论所作的高度概括。也是党的思想路线的简称。实事求是思想路线的根本途径和方法是
江南大学已发展成为一所拥有经济学、法学、教育学、文学、理学、工学、农学、医学、管理学等九大学科门类，18个院（系），共60个本科专业，规模结构较为合理，教学质量优异，办学效益显著，科研、教学、服务均得到社会公认，在国内外具有一定知名度的多科性大学。
按照变动成本法的解释，期间成本中只包括固定性制造费用。（ ）
下列要实现OTDM解决的关键技术中不包括（ ）。
